Арендодатель потребовал поднять аренду с 1 650 до 1 900 €. Что мы сделали — и почему не надо паниковать
Короткая, но полезная история из Фуншала. Делимся ей, потому что многие экспаты и арендаторы на Мадейре сталкиваются с тем же — и пугаются. Не нужно: всё решается спокойно, письменно и по закону.
Дисклеймер. Это не юридическая консультация, а лишь рассказ о реальном опыте (детали анонимизированы). Каждая ситуация уникальна — по своему договору обязательно консультируйтесь с адвокатом.
Ситуация
Семья арендует квартиру (T2) в Фуншале. Жилой договор аренды (arrendamento para habitação), срок на 1 год с автоматическим продлением, аренда 1 650 €/мес.
За месяц до окончания срока арендодатель присылает документ — «Adenda n.º 3» — в котором в одностороннем порядке «в связи с индексацией» заявляет, что аренда будет 1 900 €/мес. с новой даты. Документ подписан только им. Устно фигурировала цифра «+16,1 %».
По сути — попытка единоразово поднять аренду примерно на 15 % и выдать это за «обязательную индексацию».
Подводные камни, которые всплыли
1. «Adenda» подписана только арендодателем. Любое изменение условий договора по взаимному соглашению (alteração) требует письменного согласия обеих сторон. Одна подпись — это не соглашение.
2. 1 900 € — это НЕ индексация. Официальный коэффициент обновления аренды на 2026 год — 1,0224, то есть +2,24 %. Если применить его к 1 650 €, максимум получается 1 686,96 €. 1 900 € — это +15 %, многократно выше любого законного коэффициента. Нельзя назвать это «индексацией».
3. Ключевое различие: atualização ≠ alteração.
- Atualização (ежегодная индексация) — одностороннее право арендодателя, но строго в рамках официального коэффициента (здесь +2,24 %) и с письменным уведомлением за 30 дней.
- Alteração (любое иное изменение ставки, срока или депозита) — только по письменному соглашению обеих сторон.
Арендодатель попытался протащить alteração, замаскировав её под atualização. Так не работает: сумма слишком велика для индексации, а согласия на изменение нет.
4. Сроки играют против него. Для договора с таким сроком, чтобы предотвратить автоматическое продление, арендодатель обязан уведомить об этом за 120 дней. Этот срок он давно пропустил → договор автоматически продлевается на прежних условиях. Плюс ко всему, закон не позволяет выселить арендатора при первом продлении раньше, чем через 3 года с начала договора.
5. Риск «нарисованного» долга. Основная реальная опасность: после новой даты арендодатель может начать считать 1 900 € «должной арендой», 1 650 € — «недоплатой», накопить «долг» и через несколько месяцев попытаться расторгнуть договор за неуплату. Для этого есть защита (ниже).
6. Доказательство вручения. Вся переписка ведётся только заказным письмом с уведомлением о вручении (carta registada com aviso de receção). Позже уведомление (AR) вернулось с подписью арендодателя — железное доказательство, что он получил наш ответ.
Что мы сделали (по шагам)
- Мы не паниковали и не платили 1 900 €. Никакого действующего законного повышения нет — значит, аренда остаётся 1 650 €.
- Мы написали спокойный, деловой ответ и отправили его carta registada com AR по адресу, указанному в договоре. В письме:
- мы не соглашаемся на 1 900 €;
- 1 900 € не соответствует коэффициенту 2026 года (1,0224);
- одностороннее изменение без нашего согласия ничтожно;
- мы продолжаем добросовестно платить законно причитающуюся аренду.
- Мы продолжаем платить 1 650 € — каждый месяц, вовремя, банковским переводом, с понятным назначением платежа, и сохраняем все подтверждения. Подтверждение перевода само по себе является доказательством оплаты — независимо от того, выдан recibo или нет.
- Мы подготовили план на случай, если он откажется от денег. Если арендодатель вернёт перевод или откажется его принять — мы сразу же идём на consignação em depósito (депонирование аренды через Caixa Geral de Depósitos). Это полностью исключает возможность обвинить нас в неуплате.
- Мы сохранили уведомление AR с его подписью — доказательство вручения.
На что мы опирались (первичные источники)
- Коэффициент индексации на 2026 год — 1,0224 (+2,24 %), Aviso n.º 23174/2025/2 (INE) — Diário da República
- Código Civil (консолидированный текст) — DRE:
- ст. 1077 — обновление (индексация) аренды;
- ст. 1097 — возражение арендодателя против продления (уведомление за 120 дней; при первом продлении эффект возможен только по истечении 3 лет);
- ст. 1083 — расторжение за неуплату (порог — задолженность более чем за 3 месяца);
- ст. 1041 — просрочка арендатора (штраф 20 %, 8 дней на устранение);
- ст. 813 — просрочка кредитора (mora do credor), если он отказывается принять платеж;
- ст. 841 и след. — consignação em depósito (депонирование аренды).
- NRAU (Lei 6/2006), ст. 9 — форма уведомлений — DRE · PGDLisboa
Коэффициент индексации меняется каждый год — на 2026 год он составляет 2,24 %. Всегда проверяйте актуальную цифру в Diário da República.
Итог — почему не стоит бояться
- Арендодатель не может в одностороннем порядке поднять аренду до 1 900 €.
- Максимально допустимая законная индексация на 2026 год — +2,24 % (и только при надлежащем письменном уведомлении за 30 дней).
- Он не может выселить при первом продлении — вы защищены как минимум 3 года с начала действия договора.
- «Recibo» — это квитанция о фактически полученных деньгах, а не счёт; он не устанавливает размер долга.
- Ваша главная защита — платить действующую аренду вовремя и всё документировать, а если он отказывается принять деньги — депонировать их. Тогда обвинение в неуплате невозможно.
Спокойствие, письменная форма и ссылки на закон работают лучше любой паники. 
Чем всё закончилось 
Мы просто продолжили платить 1 650 € — вовремя, банковским переводом, с указанием назначения, сохраняя каждое подтверждение. Всё.
Результат:
- Арендодатель молча принял 1 650 €. Он не вернул перевод, не отказался от него — значит, сценарий с депонированием (consignação em depósito) даже не понадобился.
- И главное — он начал выдавать recibo de renda ровно на 1 650 €. Это его собственный официальный налоговый документ: сам арендодатель декларирует в Finanças, что получает именно 1 650 €. После этого он уже не может заявить «на самом деле аренда 1 900, вы недоплачиваете» — его собственные квитанции говорят обратное.
1 900 € просто испарились. Никакого суда, никаких доплат, никакого конфликта. Всё свелось к простой формуле: спокойствие + письменная позиция + своевременная оплата действующей аренды + фиксация всего документами.
Единственное, что остаётся на будущее: если когда‑нибудь придёт правильное уведомление об индексации (корректный коэффициент +2,24 %, заказным письмом с AR, за 30 дней), такое законное повышение (~37 €) уже нельзя отклонить. Но это рутина и предсказуемость — совсем не то, что пытались провернуть здесь.
С вами было то же самое?
Столкнулись с внезапным «повышением», странной адендой или давлением по поводу аренды на Мадейре?
Расскажите свою историю в комментариях 
— что произошло, что вы сделали, чем всё закончилось. Ваш опыт может очень помочь другим.