Właściciel zażądał podwyżki czynszu z 1 650 € do 1 900 €. Oto, co zrobiliśmy — i dlaczego nie ma powodu do paniki
Krótka, ale przydatna historia z Funchal. Dzielimy się nią, bo wielu expatów i najemców na Maderze doświadcza tego samego — i się boi. Nie ma powodu: wszystko da się załatwić spokojnie, na piśmie i zgodnie z prawem.
Zastrzeżenie. To nie jest porada prawna, tylko opis prawdziwej sytuacji (szczegóły zanonimizowane). Każdy przypadek jest inny — w sprawie swojej własnej umowy skonsultuj się z prawnikiem.
Sytuacja
Rodzina wynajmuje mieszkanie (T2) w Funchal. Najem mieszkalny (arrendamento para habitação), umowa na 1 rok z automatycznym przedłużeniem, czynsz 1 650 €/mies..
Miesiąc przed końcem okresu umowy właściciel wysyła dokument — „Adenda n.º 3” — w którym jednostronnie stwierdza, że „z tytułu indeksacji” czynsz od nowej daty wyniesie 1 900 €/mies.. Dokument jest podpisany tylko przez niego. Ustnie padła kwota „+16,1%”.
W praktyce — próba podniesienia czynszu o ok. 15% za jednym zamachem i przedstawienia tego jako „obowiązkowej indeksacji”.
Haczyki i pułapki, które wyszły po drodze
1. „Adenda” jest podpisana tylko przez właściciela. Każda zmiana warunków umowy w drodze porozumienia (alteração) wymaga pisemnej zgody obu stron. Jeden podpis to nie jest porozumienie.
2. 1 900 € to NIE jest indeksacja. Oficjalny współczynnik aktualizacji czynszów na 2026 rok wynosi 1,0224, czyli +2,24%. Zastosowany do 1 650 € daje maksymalnie 1 686,96 €. 1 900 € to +15% — wielokrotnie więcej niż jakikolwiek dopuszczalny wskaźnik. Nie można tego nazwać „indeksacją”.
3. Kluczowa różnica: atualização ≠ alteração.
- Atualização (roczna indeksacja) — jednostronne uprawnienie właściciela, ale ściśle w granicach oficjalnego współczynnika (tu +2,24%), z 30‑dniowym wypowiedzeniem w formie pisemnej.
- Alteração (jakakolwiek inna zmiana czynszu, czasu trwania umowy czy kaucji) — tylko na mocy pisemnej umowy obu stron.
Właściciel próbował „przemycić” alteração pod przykrywką atualização. To się nie spina: kwota jest zbyt wysoka, by była indeksacją, a zgody na zmianę umowy nie ma.
4. Terminy działają na jego niekorzyść. Przy takim okresie umowy, aby zapobiec automatycznemu przedłużeniu, właściciel musi wypowiedzieć umowę 120 dni wcześniej. Ten termin od dawna minął → umowa przedłuża się automatycznie na dotychczasowych warunkach. Dodatkowo prawo nie pozwala właścicielowi wypowiedzieć umowy przy pierwszym przedłużeniu wcześniej niż po 3 latach od jej początku.
5. Ryzyko „fikcyjnego długu”. Główne realne zagrożenie: po nowej dacie właściciel mógłby zacząć traktować 1 900 € jako „należny czynsz”, 1 650 € jako „niedopłatę”, kumulować „dług” i po kilku miesiącach próbować rozwiązać umowę z powodu zaległości. Na to jest obrona (niżej).
6. Dowód doręczenia. Cała korespondencja prowadzona jest wyłącznie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru (carta registada com aviso de receção). Później zwrotka AR wróciła podpisana przez właściciela — twardy dowód, że otrzymał naszą odpowiedź.
Co zrobiliśmy (krok po kroku)
- Nie spanikowaliśmy i nie zapłaciliśmy 1 900 €. Nie ma żadnej ważnej, zgodnej z prawem podwyżki — więc czynsz pozostaje 1 650 €.
- Napisaliśmy spokojną, formalną odpowiedź i wysłaliśmy ją carta registada com AR na adres wskazany w umowie. W liście:
- nie zgadzamy się na 1 900 €;
- 1 900 € nie odpowiada współczynnikowi na 2026 r. (1,0224);
- jednostronna zmiana bez naszej zgody jest nieważna;
- w dobrej wierze nadal płacimy prawnie należny czynsz.
- Dalej płacimy 1 650 € — co miesiąc, na czas, przelewem bankowym, z wyraźnym tytułem płatności i zachowujemy wszystkie potwierdzenia. Samo potwierdzenie przelewu jest dowodem zapłaty, niezależnie od tego, czy zostanie wystawiony recibo, czy nie.
- Przygotowaliśmy plan na wypadek odmowy przyjęcia pieniędzy. Jeśli właściciel zwróci przelew albo go nie przyjmie — od razu korzystamy z consignação em depósito (złożenie czynszu do depozytu za pośrednictwem Caixa Geral de Depósitos). To całkowicie eliminuje możliwość oskarżenia nas o brak płatności.
- Zachowaliśmy zwrotkę AR z jego podpisem — dowód doręczenia.
Na czym się opieraliśmy (źródła pierwotne)
- Współczynnik indeksacji na 2026 r. — 1,0224 (+2,24%), Aviso n.º 23174/2025/2 (INE) — Diário da República
- Código Civil (tekst ujednolicony) — DRE:
- art. 1077 — aktualizacja (indeksacja) czynszu;
- art. 1097 — sprzeciw właściciela wobec przedłużenia (120‑dniowy termin; przy pierwszym przedłużeniu skutek dopiero po 3 latach);
- art. 1083 — rozwiązanie z powodu braku płatności (próg — zaległości powyżej 3 miesięcy);
- art. 1041 — zwłoka najemcy (kara 20%, 8 dni na usunięcie uchybienia);
- art. 813 — zwłoka wierzyciela (mora do credor), gdy odmawia przyjęcia zapłaty;
- art. 841 i nast. — consignação em depósito (złożenie czynszu do depozytu).
- NRAU (Lei 6/2006), art. 9 — forma zawiadomień — DRE · PGDLisboa
Współczynnik indeksacji zmienia się co roku — na 2026 r. wynosi 2,24%. Zawsze sprawdzaj aktualną wartość w Diário da República.
Sedno sprawy — dlaczego nie ma się czego bać
- Właściciel nie może jednostronnie podnieść czynszu do 1 900 €.
- Maksymalna legalna indeksacja na 2026 r. to +2,24% (i tylko przy zachowaniu właściwego zawiadomienia pisemnego na 30 dni wcześniej).
- Nie może cię eksmitować przy pierwszym przedłużeniu — przez co najmniej 3 lata od początku umowy jesteś chroniony.
- „Recibo” to pokwitowanie otrzymania pieniędzy, a nie faktura; nie przesądza o wysokości żadnego długu.
- Twoją główną tarczą jest terminowe płacenie obowiązującego czynszu i dokumentowanie wszystkiego, a jeśli właściciel odmówi przyjęcia pieniędzy — złożenie ich do depozytu. Wtedy zarzut braku płatności staje się niemożliwy.
Spokój, forma pisemna i odwołanie do przepisów działają lepiej niż jakakolwiek panika. 
Jak to się skończyło 
Po prostu dalej płaciliśmy 1 650 € — na czas, przelewem, z tytułem płatności, zachowując każde potwierdzenie. I tyle.
Rezultat:
- Właściciel po cichu przyjął 1 650 €. Nie zwrócił przelewu, nie odmówił — więc scenariusz z depozytem (consignação em depósito) nawet nie był potrzebny.
- I co najważniejsze — zaczął wystawiać recibo de renda dokładnie na 1 650 €. To jego własny oficjalny dokument podatkowy: właściciel sam deklaruje wobec Finanças, że otrzymuje właśnie 1 650 €. Po tym nie może już twierdzić „właściwie czynsz wynosi 1 900 €, niedopłacacie” — jego własne pokwitowania mówią co innego.
Kwota 1 900 € po prostu wyparowała. Bez sądu, bez dopłat, bez konfliktu. Całość sprowadziła się do prostego zestawu: spokój + pisemne stanowisko + terminowa płatność obowiązującego czynszu + dokumentowanie wszystkiego.
Jedyna rzecz na przyszłość: jeśli kiedyś przyjdzie prawidłowe zawiadomienie o indeksacji (właściwy współczynnik +2,24%, list polecony z AR, 30 dni wcześniej) — tej legalnej podwyżki (ok. 37 €) nie da się odrzucić. Ale to zwykła, przewidywalna sytuacja — nie to, co próbowano zrobić tutaj.
Spotkało cię coś podobnego?
Zderzyłeś się z nagłą „podwyżką”, dziwną adendą albo presją w sprawie czynszu na Maderze?
Opowiedz swoją historię w komentarzach 
— co się stało, co zrobiłeś, jak się skończyło. Twoje doświadczenie może bardzo pomóc innym.