Um apartamento novo não significa automaticamente um bom investimento.
Na Madeira, os empreendimentos novos realmente têm muita procura. Arquitetura moderna, novas infraestruturas, estacionamento, piscina, boas áreas comuns, renders bonitos, possibilidade de comprar o imóvel ainda em fase de construção.
Tudo isso parece muito atrativo.
Mas, se estamos a falar especificamente de investimento, eu nunca tomaria uma decisão só porque o imóvel é novo.
Eu costumo sempre decompor o projeto em vários componentes.
- Preço de entrada
A primeira coisa a entender é: a que preço estás a entrar no projeto em comparação com o mercado?
Podes comprar um apartamento no início da construção e obter um bom crescimento até à conclusão da obra.
Mas também podes, logo no início, pagar ao promotor uma “bonificação” tão grande que todo o crescimento futuro já fique embutido no preço de hoje.
Por isso, eu não comparo apenas os novos empreendimentos entre si.
Eu analiso:
— o preço por metro quadrado;
— o mercado de usados nessa mesma localização;
— outros projetos em construção;
— a qualidade do próprio imóvel;
— o andar, a vista, a orientação, o estacionamento, o terraço;
— a vantagem real daquele apartamento específico.
O investidor deve entender exatamente pelo que está a pagar acima do preço de mercado.
- Prazos de conclusão
Se o imóvel ficará pronto dentro de dois ou três anos, o teu dinheiro ficará todo esse tempo dentro do projeto.
Por isso, o prazo de conclusão também faz parte do modelo de investimento.
É importante olhar não só para a data bonita na apresentação, mas também para:
— a fase atual da obra;
— o histórico do promotor;
— se ele cumpriu prazos em projetos anteriores;
— as condições do contrato;
— o calendário de pagamentos.
Por vezes, um apartamento com preço um pouco mais alto, mas com um prazo de entrega claro e um promotor fiável, pode ser uma escolha mais lógica do que um projeto que parece mais barato, mas com muito mais incertezas.
- Quem é o promotor
Eu analiso sempre não só o projeto, mas também quem o está a construir.
Que imóveis a empresa já entregou?
Como é que esses prédios estão passados alguns anos?
Qual é a qualidade da construção?
Como são mantidas as áreas comuns?
O resultado final corresponde ao conceito inicial?
Porque o render pode ser ideal.
Mas o valor de investimento do imóvel só se revela depois da conclusão do edifício.
- Planta (disposição interna)
Este é um dos fatores mais subestimados.
Às vezes a pessoa olha e pensa:
T2, 120 m², prédio novo, boa zona — logo, ótima opção.
Mas depois abrimos a planta e vemos uma enorme quantidade de metros perdidos, quartos pouco práticos, cozinha pequena, corredores estranhos ou um terraço quase impossível de utilizar.
No papel, os apartamentos podem ter a mesma área.
Na prática, um vende-se e arrenda-se facilmente, e o outro fica anos à espera de comprador.
Eu faço sempre uma pergunta simples:
Se amanhã for preciso vender este apartamento, a sua planta vai agradar à maioria dos compradores?
- O que vai acontecer ao imóvel depois da conclusão
Aqui começa a parte mais interessante.
Muita gente compra um imóvel novo a pensar:
“Quando o prédio ficar pronto, o apartamento automaticamente vai valer mais.”
É possível.
Mas a pergunta seguinte é muito mais importante:
Quem o vai comprar de ti por esse preço mais alto?
Por isso, ainda antes de comprar, eu analiso o cenário de saída:
— a quem este imóvel poderá ser vendido;
— quão grande é a procura por este formato;
— a quem poderá ser arrendado;
— que renda é realista;
— quão fácil será sair do investimento em 3–5 anos.
Crescimento de valor no papel não significa, por si só, liquidez.
- Concorrência futura
E este é um fator que os compradores muitas vezes simplesmente ignoram.
Imagina uma zona onde hoje estão a ser construídos vários grandes condomínios residenciais ao mesmo tempo.
Daqui a dois anos, serão entregues simultaneamente centenas de apartamentos.
Entram no mercado de arrendamento e de venda dezenas de T1 e T2 semelhantes.
E, nesse momento, o teu apartamento já não concorre apenas com o parque habitacional antigo.
Ele concorre com outros apartamentos novos.
E o comprador começa a escolher:
quem está num andar mais alto,
onde a vista é melhor,
quem tem o terraço maior,
a melhor planta,
duas vagas de estacionamento em vez de uma,
uma orientação mais favorável,
e uma melhor infraestrutura no condomínio.
Por isso, eu analiso sempre não só o que está a ser construído hoje, mas também quanta oferta imobiliária vai entrar no mercado amanhã.
É exatamente por isso que, para mim, “empreendimento novo” e “bom investimento” não são a mesma coisa.
Um imóvel em construção pode ser uma excelente ferramenta de investimento.
Mas apenas se forem bem escolhidos:
preço de entrada + projeto + promotor + apartamento específico + localização + momento da compra + procura futura.
Eu digo sempre aos meus clientes:
não se deve comprar apenas um apartamento. É preciso entender que tipo de ativo vais ter à saída.
Porque o investidor não deve perguntar apenas:
“Eu gosto deste imóvel hoje?”
Mas também:
“O que vou conseguir fazer com ele daqui a alguns anos?”
E é precisamente a partir daqui que começa a verdadeira análise de investimento imobiliário na Madeira.
Viktoria Pavlovskaia
Especialista em imobiliário e investimentos na ilha da Madeira