Le propriétaire a exigé de faire passer le loyer de 1 650 € à 1 900 €. Voici ce que nous avons fait — et pourquoi il ne faut pas paniquer
Une petite histoire, mais utile, depuis Funchal. Nous la partageons parce que de nombreux expatriés et locataires à Madère se retrouvent dans la même situation — et prennent peur. Ce n’est pas nécessaire : tout se règle calmement, par écrit, et selon la loi.
Avertissement. Ce n’est pas un conseil juridique, seulement le récit d’une expérience réelle (détails anonymisés). Chaque situation est différente — pour votre propre contrat, consultez un avocat.
La situation
Une famille loue un appartement (T2) à Funchal. Bail d’habitation (arrendamento para habitação), durée 1 an avec renouvellement automatique, loyer de 1 650 €/mois.
Un mois avant la fin de la durée, le propriétaire envoie un document — une « Adenda n.º 3 » — indiquant unilatéralement qu’« en raison de l’indexation » le loyer passera à 1 900 €/mois à partir de la nouvelle date. Le document est signé par lui seul. Verbalement, le chiffre « +16,1 % » a été évoqué.
En substance — une tentative d’augmenter le loyer d’environ 15 % d’un coup et de le présenter comme une « indexation obligatoire ».
Les pièges et problèmes rencontrés
1. L’« Adenda » est signée uniquement par le propriétaire. Toute modification des conditions du contrat d’un commun accord (alteração) exige le consentement écrit des deux parties. Une seule signature n’est pas un accord.
2. 1 900 € N’EST PAS une indexation. Le coefficient officiel de mise à jour des loyers pour 2026 est de 1,0224, soit +2,24 %. Appliqué à 1 650 €, cela donne un maximum de 1 686,96 €. 1 900 € représente +15 % — bien au‑delà de tout coefficient légal. On ne peut pas appeler cela une « indexation ».
3. Distinction clé : atualização ≠ alteração.
- Atualização (indexation annuelle) — un droit unilatéral du propriétaire, mais strictement dans la limite du coefficient officiel (ici +2,24 %), avec un préavis écrit de 30 jours.
- Alteração (tout autre changement de loyer, de durée ou de caution) — uniquement par accord écrit des deux parties.
Le propriétaire a tenté de faire passer une alteração en la déguisant en atualização. Cela ne fonctionne pas : le montant est beaucoup trop élevé pour une indexation, et il n’y a aucun consentement pour un accord.
4. Les délais jouent contre lui. Pour un contrat de cette durée, afin d’éviter le renouvellement automatique le propriétaire doit notifier 120 jours à l’avance. Il a largement dépassé ce délai → le contrat est renouvelé automatiquement aux anciennes conditions. En plus, la loi n’autorise pas le propriétaire à donner congé au premier renouvellement avant 3 ans à compter du début du contrat.
5. Le risque d’une « dette » fabriquée. Le principal danger réel : après la nouvelle date, le propriétaire peut commencer à considérer 1 900 € comme le « loyer dû », 1 650 € comme un « sous‑paiement », accumuler une « dette » et, après quelques mois, tenter de résilier pour non‑paiement. Il existe une défense contre cela (voir ci‑dessous).
6. La preuve de réception. Toute la communication se fait uniquement par lettre recommandée avec accusé de réception (carta registada com aviso de receção). Ensuite, l’AR est revenu signé par le propriétaire — preuve solide qu’il a bien reçu notre réponse.
Ce que nous avons fait (étape par étape)
- Nous n’avons pas paniqué et nous n’avons pas payé 1 900 €. Il n’y a aucune augmentation légale valable en vigueur — donc le loyer reste à 1 650 €.
- Nous avons rédigé une réponse calme et formelle et l’avons envoyée par carta registada com AR à l’adresse figurant dans le contrat. Dans cette lettre :
- nous n’acceptons pas 1 900 € ;
- 1 900 € ne correspond pas au coefficient 2026 (1,0224) ;
- une modification unilatérale sans notre consentement est nulle ;
- nous continuons à payer de bonne foi le loyer légalement dû.
- Nous continuons à payer 1 650 € — chaque mois, à temps, par virement bancaire, avec une référence de paiement claire, et nous conservons tous les justificatifs. Une confirmation de virement constitue en soi une preuve de paiement, qu’un recibo soit émis ou non.
- Nous avons préparé un plan au cas où il refuserait l’argent. Si le propriétaire renvoie le virement ou le refuse — nous passons immédiatement à la consignação em depósito (dépôt du loyer via la Caixa Geral de Depósitos). Cela élimine totalement toute possibilité de nous accuser de non‑paiement.
- Nous avons conservé l’AR avec sa signature — preuve de réception.
Nos références (sources primaires)
- Coefficient d’indexation 2026 — 1,0224 (+2,24 %), Aviso n.º 23174/2025/2 (INE) — Diário da República
- Código Civil (texte consolidé) — DRE :
- Art. 1077 — mise à jour (indexation) du loyer ;
- Art. 1097 — opposition du bailleur au renouvellement (préavis de 120 jours ; pour le premier renouvellement l’effet ne se produit qu’après 3 ans) ;
- Art. 1083 — résiliation pour non‑paiement (seuil — arriérés supérieurs à 3 mois) ;
- Art. 1041 — retard du locataire (pénalité de 20 %, 8 jours pour régulariser) ;
- Art. 813 — retard du créancier (mora do credor), s’il refuse d’accepter le paiement ;
- Art. 841 et suivants — consignação em depósito (dépôt du loyer).
- NRAU (Lei 6/2006), art. 9 — forme des notifications — DRE · PGDLisboa
Le coefficient d’indexation change chaque année — pour 2026, il est de 2,24 %. Vérifiez toujours la valeur en vigueur dans le Diário da República.
En résumé — pourquoi il ne faut pas avoir peur
- Le propriétaire ne peut pas augmenter unilatéralement le loyer à 1 900 €.
- L’indexation légale maximale pour 2026 est de +2,24 % (et seulement avec une notification écrite en bonne et due forme 30 jours à l’avance).
- Il ne peut pas vous expulser au premier renouvellement — vous êtes protégé pendant au moins 3 ans à compter du début du contrat.
- Un « recibo » est un reçu d’argent encaissé, pas une facture ; il ne fixe pas le montant d’une éventuelle dette.
- Votre principale protection est de payer à temps le loyer en vigueur et de tout documenter, et s’il refuse d’accepter l’argent — le déposer. Ensuite, une accusation de non‑paiement devient impossible.
Le calme, la forme écrite et les références à la loi sont plus efficaces que n’importe quelle panique. 
Comment tout s’est terminé 
Nous avons simplement continué à payer 1 650 € — à temps, par virement bancaire, avec une référence de paiement, en conservant chaque justificatif. C’est tout.
Résultat :
- Le propriétaire a accepté 1 650 € sans rien dire. Il n’a pas renvoyé le virement, ne l’a pas refusé — ce qui fait que le scénario du dépôt (consignação em depósito) n’a même pas été nécessaire.
- Et surtout — il a commencé à émettre un recibo de renda pour exactement 1 650 €. C’est son propre document fiscal officiel : le propriétaire lui‑même déclare à Finanças qu’il reçoit exactement 1 650 €. Après cela, il ne peut plus prétendre « en réalité le loyer est de 1 900 €, vous ne payez pas assez » — ses propres reçus disent le contraire.
Les 1 900 € se sont simplement évaporés. Pas de tribunal, pas de paiement supplémentaire, pas de conflit. Tout s’est joué sur une combinaison simple : calme + position écrite + paiement ponctuel du loyer en vigueur + documentation de tout.
Il ne reste plus qu’une chose pour l’avenir : si une notification d’indexation en bonne et due forme arrive un jour (coefficient correct +2,24 %, par lettre recommandée avec AR, 30 jours à l’avance) — cette augmentation légale (~37 €) ne peut pas être refusée. Mais c’est une situation de routine, prévisible — pas ce qui a été tenté ici.
Est‑ce que la même chose vous est arrivée ?
Avez‑vous été confronté à une « augmentation » soudaine, à un avenant étrange ou à une pression sur le loyer à Madère ?
Racontez votre histoire en commentaires 
— ce qui s’est passé, ce que vous avez fait, comment cela s’est terminé. Votre expérience peut vraiment aider d’autres personnes.