Der Vermieter verlangte eine Mieterhöhung von 1.650 € auf 1.900 €. Das haben wir getan – und darum musst du nicht in Panik geraten
Eine kurze, aber hilfreiche Geschichte aus Funchal. Wir teilen sie, weil viele Expats und Mieter auf Madeira auf dasselbe Problem stoßen – und sich erschrecken. Das ist nicht nötig: Alles lässt sich ruhig, schriftlich und gesetzeskonform klären.
Hinweis. Dies ist keine Rechtsberatung, sondern nur der Bericht einer realen Erfahrung (Details anonymisiert). Jede Situation ist anders – lass deinen eigenen Vertrag von einem Anwalt prüfen.
Die Ausgangslage
Eine Familie mietet eine Wohnung (T2) in Funchal. Ein Wohnmietvertrag (arrendamento para habitação), Laufzeit 1 Jahr mit automatischer Verlängerung, Miete 1.650 €/Monat.
Einen Monat vor Vertragsende schickt der Vermieter ein Dokument – eine „Adenda n.º 3“ – in dem er einseitig erklärt, dass „aufgrund der Indexierung“ die Miete ab dem neuen Datum 1.900 €/Monat betragen werde. Das Dokument ist nur von ihm unterschrieben. Mündlich fiel die Zahl „+16,1 %“.
Im Kern also: der Versuch, die Miete auf einen Schlag um ca. 15 % zu erhöhen und das als „verpflichtende Indexierung“ zu verkaufen.
Die Haken und Fallstricke
1. Die „Adenda“ ist nur vom Vermieter unterschrieben. Jede Änderung der Vertragsbedingungen im gegenseitigen Einvernehmen (alteração) erfordert die schriftliche Zustimmung beider Parteien. Eine Unterschrift ist kein Vertrag.
2. 1.900 € sind KEINE Indexierung. Der offizielle Anpassungskoeffizient für Mieten im Jahr 2026 beträgt 1,0224, also +2,24 %. Auf 1.650 € angewendet ergibt das maximal 1.686,96 €. 1.900 € sind +15 % – also ein Vielfaches jedes zulässigen Koeffizienten. Das kann nicht „Indexierung“ genannt werden.
3. Wichtiger Unterschied: atualização ≠ alteração.
- Atualização (jährliche Indexierung) – ein einseitiges Recht des Vermieters, aber strikt nur innerhalb des offiziellen Koeffizienten (hier +2,24 %) und mit 30 Tagen schriftlicher Vorankündigung.
- Alteração (jede andere Änderung von Miete, Laufzeit oder Kaution) – nur durch schriftliche Vereinbarung beider Parteien.
Der Vermieter versuchte, eine alteração als atualização zu tarnen. Das funktioniert nicht: Der Betrag ist viel zu hoch für eine Indexierung, und es fehlt die Zustimmung zu einer Vertragsänderung.
4. Die Fristen sprechen gegen ihn. Bei einem Vertrag mit dieser Laufzeit muss der Vermieter, um die automatische Verlängerung zu verhindern, 120 Tage vorher kündigen bzw. widersprechen. Diese Frist hatte er längst verpasst → der Vertrag verlängert sich automatisch zu den alten Konditionen. Zusätzlich erlaubt das Gesetz dem Vermieter nicht, beim ersten Verlängerungstermin vor Ablauf von 3 Jahren ab Vertragsbeginn zu kündigen.
5. Das Risiko einer konstruierten „Schulden“-Situation. Die eigentliche Gefahr: Nach dem neuen Datum könnte der Vermieter 1.900 € als „geschuldete Miete“ behandeln, 1.650 € als „Unterzahlung“, so eine „Schuld“ aufbauen und nach ein paar Monaten wegen Zahlungsverzugs kündigen wollen. Dagegen gibt es eine Verteidigung (siehe unten).
6. Zustellnachweis. Die gesamte Kommunikation läuft nur per Einschreiben mit Rückschein (carta registada com aviso de receção). Später kam der Rückschein unterschrieben vom Vermieter zurück – ein solider Beweis, dass er unsere Antwort erhalten hat.
Was wir getan haben (Schritt für Schritt)
- Wir sind nicht in Panik geraten und haben keine 1.900 € bezahlt. Es gibt keine wirksam durchgesetzte rechtliche Erhöhung – also bleibt die Miete bei 1.650 €.
- Wir haben ruhig und formell geantwortet und den Brief per carta registada com AR an die im Vertrag angegebene Adresse geschickt. In dem Schreiben:
- lehnen wir 1.900 € ab;
- stellen wir klar, dass 1.900 € nicht dem Koeffizienten 2026 (1,0224) entsprechen;
- erklären wir, dass eine einseitige Änderung ohne unsere Zustimmung unwirksam ist;
- kündigen wir an, weiterhin gutgläubig die rechtlich geschuldete Miete zu zahlen.
- Wir zahlen weiterhin 1.650 € – jeden Monat pünktlich, per Banküberweisung, mit eindeutigem Verwendungszweck, und wir bewahren alle Belege auf. Eine Überweisungsbestätigung ist an sich schon ein Zahlungsnachweis, unabhängig davon, ob ein recibo ausgestellt wird oder nicht.
- Wir haben einen Plan vorbereitet, falls er das Geld ablehnt. Falls der Vermieter die Überweisung zurückschickt oder ablehnt – gehen wir sofort zur consignação em depósito (Hinterlegung der Miete über die Caixa Geral de Depósitos). Damit ist der Vorwurf des Zahlungsverzugs vollständig ausgeschlossen.
- Wir haben den Rückschein aufbewahrt – seinen unterschriebenen AR-Beleg als Zustellnachweis.
Worauf wir uns gestützt haben (Primärquellen)
- Indexierungsköeffizient 2026 – 1,0224 (+2,24 %), Aviso n.º 23174/2025/2 (INE) – Diário da República
- Código Civil (konsolidierte Fassung) – DRE:
- Art. 1077 – Aktualisierung (Indexierung) der Miete;
- Art. 1097 – Widerspruch des Vermieters gegen die Verlängerung (120-Tage-Frist; beim ersten Verlängerungstermin frühestens nach 3 Jahren wirksam);
- Art. 1083 – Kündigung wegen Nichtzahlung (Schwelle: Rückstand von mehr als 3 Monatsmieten);
- Art. 1041 – Verzug des Mieters (20 % Strafzuschlag, 8 Tage zur Heilung);
- Art. 813 – Gläubigerverzug (mora do credor), wenn er die Zahlung nicht annimmt;
- Art. 841 ff. – consignação em depósito (Miethinterlegung).
- NRAU (Lei 6/2006), Art. 9 – Form von Mitteilungen – DRE · PGDLisboa
Der Indexierungsköeffizient ändert sich jedes Jahr – für 2026 beträgt er 2,24 %. Prüfe die aktuelle Zahl immer im Diário da República.
Fazit – darum musst du keine Angst haben
- Der Vermieter kann die Miete nicht einseitig auf 1.900 € erhöhen.
- Die maximal zulässige Indexierung für 2026 beträgt +2,24 % (und auch nur mit ordnungsgemäßer schriftlicher Mitteilung 30 Tage im Voraus).
- Er kann beim ersten Verlängerungstermin nicht kündigen – du bist mindestens 3 Jahre ab Vertragsbeginn geschützt.
- Ein „recibo“ ist eine Quittung über erhaltenes Geld, keine Rechnung; er begründet keine Schuldenhöhe.
- Dein wichtigster Schutz ist, die geschuldete Miete pünktlich zu zahlen und alles zu dokumentieren, und wenn er das Geld nicht annehmen will – es zu hinterlegen. Dann ist ein Vorwurf der Nichtzahlung ausgeschlossen.
Ruhe, Schriftform und Gesetzeszitate wirken besser als jede Panik. 
Wie die Sache ausgegangen ist 
Wir haben einfach weiterhin 1.650 € bezahlt – pünktlich, per Überweisung, mit klarem Verwendungszweck, und wir haben jeden Beleg aufgehoben. Das war alles.
Das Ergebnis:
- Der Vermieter hat schweigend die 1.650 € akzeptiert. Er hat die Überweisung nicht zurückgeschickt, nicht abgelehnt – das heißt, die Hinterlegung (consignação em depósito) war gar nicht nötig.
- Und vor allem – er hat begonnen, einen recibo de renda genau über 1.650 € auszustellen. Das ist sein eigenes offizielles Steuerdokument: Der Vermieter erklärt gegenüber den Finanças selbst, dass er genau 1.650 € erhält. Danach kann er nicht mehr behaupten: „Eigentlich sind es 1.900 €, du zahlst zu wenig“ – seine eigenen Belege sagen das Gegenteil.
Die 1.900 € haben sich einfach in Luft aufgelöst. Kein Gericht, keine Nachzahlung, kein Streit. Es lief auf eine einfache Kombination hinaus: Ruhe + schriftliche Position + pünktliche Zahlung der geschuldeten Miete + lückenlose Dokumentation.
Das Einzige für später: Falls irgendwann eine korrekte Indexierungsmitteilung kommt (richtiger Koeffizient +2,24 %, per Einschreiben mit AR, 30 Tage im Voraus) – diese gesetzliche Erhöhung (ca. 37 €) kann man nicht ablehnen. Aber das ist eine routinemäßige, vorhersehbare Situation – nicht das, was hier versucht wurde.
Ist dir das Gleiche passiert?
Hast du auf Madeira eine plötzliche „Erhöhung“, eine seltsame Zusatzvereinbarung oder Druck wegen der Miete erlebt?
Erzähl deine Geschichte in den Kommentaren 
– was passiert ist, was du getan hast und wie es ausgegangen ist. Deine Erfahrung kann anderen wirklich helfen.
