Орендодавець вимагав підняти оренду з 1 650 € до 1 900 €. Ось що ми зробили — і чому не варто панікувати
Коротка, але корисна історія з Фуншала. Ми ділимося нею, бо багато іноземців та орендарів на Мадейрі стикаються з тим самим — і лякаються. А не треба: усе спокійно вирішується письмово і за законом.
Дисклеймер. Це не юридична консультація, а лише опис реального досвіду (деталі анонімізовані). Кожна ситуація інша — щодо вашого конкретного договору зверніться до юриста.
Ситуація
Сім’я орендує квартиру (T2) у Фуншалі. Житловий договір оренди (arrendamento para habitação), строк на 1 рік з автоматичним поновленням, орендна плата 1 650 €/місяць.
За місяць до закінчення строку орендодавець надсилає документ — «Adenda n.º 3», де в односторонньому порядку заявляє, що «через індексацію» оренда з нової дати становитиме 1 900 €/місяць. Документ підписано лише ним. Усно згадувалася цифра «+16,1%».
По суті — спроба підняти орендну плату приблизно на 15% одразу й видати це за «обов’язкову індексацію».
Підводні камені, які спливли
1. «Adenda» підписана тільки орендодавцем. Будь‑яка зміна умов договору за взаємною згодою (alteração) потребує письмової згоди обох сторін. Один підпис — це не угода.
2. 1 900 € — це НЕ індексація. Офіційний коефіцієнт оновлення орендної плати на 2026 рік — 1,0224, тобто +2,24%. Якщо застосувати його до 1 650 €, максимум виходить 1 686,96 €. 1 900 € — це +15%, що в рази вище за будь‑який законний коефіцієнт. Це не можна назвати «індексацією».
3. Важлива різниця: atualização ≠ alteração.
- Atualização (щорічна індексація) — одностороннє право орендодавця, але суворо в межах офіційного коефіцієнта (у нашому випадку +2,24%) і з письмовим повідомленням за 30 днів.
- Alteração (будь‑яка інша зміна оренди, строку чи депозиту) — лише за письмовою згодою обох сторін.
Орендодавець спробував протягнути alteração, замаскувавши її під atualização. Це не працює: сума занадто велика для індексації, і немає згоди на укладення додаткової угоди.
4. Строки грають проти нього. Для договору з таким строком, щоб запобігти автоматичному поновленню, орендодавець має повідомити орендаря за 120 днів. Цей строк ним давно пропущено → договір автоматично поновлюється на старих умовах. До того ж, закон не дозволяє орендодавцю виселити орендаря під час першого поновлення раніше ніж через 3 роки з моменту початку дії договору.
5. Ризик «надуманої заборгованості». Головна реальна небезпека: після нової дати орендодавець міг би вважати 1 900 € «належною орендою», а 1 650 € — «недоплатою», накопичити «борг» і через кілька місяців спробувати розірвати договір за несплату. Від цього є захист (нижче).
6. Підтвердження вручення. Вся комунікація ведеться лише рекомендованими листами з повідомленням про вручення (carta registada com aviso de receção). Пізніше повідомлення AR повернулося з підписом орендодавця — надійний доказ того, що він отримав нашу відповідь.
Що ми зробили (крок за кроком)
- Ми не панікували й не платили 1 900 €. Жодного чинного законного підвищення немає — отже, оренда залишається 1 650 €.
- Ми написали спокійну, формальну відповідь і надіслали її carta registada com AR на адресу, вказану в договорі. У листі:
- ми не погоджуємося на 1 900 €;
- 1 900 € не відповідає коефіцієнту 2026 року (1,0224);
- одностороння зміна без нашої згоди є недійсною;
- ми й надалі сумлінно сплачуватимемо законно належну орендну плату.
- Ми продовжили платити 1 650 € — щомісяця, вчасно, банківським переказом, з чітким призначенням платежу, і зберігали всі квитанції. Підтвердження переказу саме по собі є доказом сплати, незалежно від того, чи виданий recibo.
- Ми підготували план на випадок, якщо він відмовиться від грошей. Якщо орендодавець повертає переказ або відмовляється його прийняти — ми одразу йдемо на consignação em depósito (депонування орендної плати через Caixa Geral de Depósitos). Це повністю усуває можливість звинуватити нас у несплаті.
- Ми зберегли повідомлення AR з його підписом — підтвердження вручення.
На що ми спиралися (першоджерела)
- Коефіцієнт індексації на 2026 рік — 1,0224 (+2,24%), Aviso n.º 23174/2025/2 (INE) — Diário da República
- Código Civil (консолідований текст) — DRE:
- ст. 1077 — оновлення (індексація) орендної плати;
- ст. 1097 — заперечення орендодавця проти поновлення (повідомлення за 120 днів; для першого поновлення дія лише після 3 років);
- ст. 1083 — розірвання за несплату (поріг — заборгованість понад 3 місяці);
- ст. 1041 — прострочення орендаря (штраф 20%, 8 днів на усунення);
- ст. 813 — прострочення кредитора (mora do credor), якщо він відмовляється прийняти платіж;
- ст. 841 і наст. — consignação em depósito (депонування орендної плати).
- NRAU (Lei 6/2006), ст. 9 — форма повідомлень — DRE · PGDLisboa
Коефіцієнт індексації змінюється щороку — на 2026 рік він становить 2,24%. Завжди перевіряйте актуальну цифру в Diário da República.
Висновок — чому не варто боятися
- Орендодавець не може в односторонньому порядку підняти оренду до 1 900 €.
- Максимальна законна індексація на 2026 рік — +2,24% (і лише за умови належного письмового повідомлення за 30 днів).
- Він не може виселити під час першого поновлення — ви захищені щонайменше на 3 роки з початку дії договору.
- «Recibo» — це квитанція про отримання грошей, а не рахунок; він не встановлює розмір боргу.
- Ваш головний щит — вчасно платити чинну орендну плату й усе документувати, а якщо він відмовляється приймати гроші — депонувати їх. Тоді звинуватити вас у несплаті неможливо.
Спокій, письмова форма і посилання на закон працюють краще за будь-яку паніку. 
Чим усе закінчилося 
Ми просто продовжили платити 1 650 € — вчасно, банківським переказом, із зазначенням призначення платежу, зберігаючи кожну квитанцію. І все.
Результат:
- Орендодавець мовчки прийняв 1 650 €. Він не повертав переказ, не відмовлявся від нього — отже, сценарій з депонуванням (consignação em depósito) навіть не знадобився.
- І найголовніше — він почав виписувати recibo de renda саме на 1 650 €. Це його власний офіційний податковий документ: сам орендодавець декларує у Finanças, що отримує рівно 1 650 €. Після цього він уже не може стверджувати: «насправді оренда 1 900 €, ти недоплачуєш» — його ж квитанції говорять протилежне.
1 900 € просто випарувалися. Без суду, без доплат, без конфлікту. Усе звелося до простої комбінації: спокій + письмова позиція + своєчасна сплата чинної оренди + документування всього.
Єдине, що залишилося на майбутнє: якщо колись прийде правильне повідомлення про індексацію (правильний коефіцієнт +2,24%, рекомендованим листом з AR, за 30 днів наперед) — таке законне підвищення (приблизно 37 €) відхилити не можна. Але це рутинна, передбачувана ситуація — не те, що намагалися провернути тут.
У вас було щось подібне?
Чи стикалися ви з раптовим «підвищенням», дивною додатковою угодою або тиском щодо оренди на Мадейрі?
Розкажіть свою історію в коментарях 
— що сталося, що ви зробили, чим усе закінчилося. Ваш досвід може дуже допомогти іншим.