El casero exigió subir el alquiler de 1.650 € a 1.900 €. Esto fue lo que hicimos — y por qué no hay que entrar en pánico
Una historia breve pero útil desde Funchal. La compartimos porque muchos expatriados e inquilinos en Madeira se encuentran con lo mismo — y se asustan. No hace falta: todo se resuelve con calma, por escrito y según la ley.
Aviso legal. Esto no es asesoría jurídica, solo el relato de una experiencia real (con datos anonimizados). Cada caso es distinto: para tu propio contrato, consulta a un abogado.
La situación
Una familia alquila un piso (T2) en Funchal. Un contrato de arrendamiento de vivienda (arrendamento para habitação), plazo de 1 año con renovación automática, renta de 1.650 €/mes.
Un mes antes de que termine el plazo, el casero envía un documento — una «Adenda n.º 3» — en el que declara unilateralmente que «debido a la indexación» la renta pasará a ser de 1.900 €/mes a partir de la nueva fecha. El documento está firmado solo por él. Verbalmente se mencionó la cifra «+16,1%».
En esencia — un intento de subir el alquiler de golpe en torno a un 15 % y presentarlo como una «indexación obligatoria».
Las trampas y problemas que aparecieron
1. La “Adenda” solo está firmada por el casero. Cualquier cambio de las condiciones del contrato por acuerdo mutuo (alteração) requiere el consentimiento por escrito de ambas partes. Una sola firma no es un acuerdo.
2. Los 1.900 € NO son indexación. El coeficiente oficial de actualización de renta para 2026 es 1,0224, es decir, +2,24 %. Aplicado a 1.650 €, da un máximo de 1.686,96 €. Los 1.900 € suponen +15 % — muchas veces por encima de cualquier coeficiente legal. No se puede llamar a eso «indexación».
3. Una distinción clave: atualização ≠ alteração.
- Atualização (actualización anual) — es un derecho unilateral del casero, pero estrictamente dentro del coeficiente oficial (aquí +2,24 %), con preaviso escrito de 30 días.
- Alteração (cualquier otro cambio en renta, plazo o fianza) — solo mediante acuerdo por escrito de ambas partes.
El casero intentó colar una alteração disfrazada de atualização. No funciona: el importe es demasiado elevado para ser indexación y no existe consentimiento para un acuerdo.
4. Los plazos juegan en su contra. Para un contrato con este plazo, para evitar la renovación automática el casero debe notificarlo con 120 días de antelación. Ese plazo ya había pasado hace tiempo → el contrato se renueva automáticamente con las condiciones antiguas. Además, la ley no permite al casero resolver el contrato en la primera renovación antes de que hayan pasado 3 años desde el inicio del contrato.
5. El riesgo de una “deuda” fabricada. El principal peligro real: después de la nueva fecha, el casero podría empezar a considerar 1.900 € como «renta debida», 1.650 € como «pago insuficiente», acumular una «deuda» y al cabo de unos meses intentar resolver el contrato por impago. Hay una defensa para esto (más abajo).
6. Prueba de entrega. Toda la comunicación se hace solo mediante carta certificada con acuse de recibo (carta registada com aviso de receção). Más tarde, el resguardo de AR volvió firmado por el casero — una prueba sólida de que recibió nuestra respuesta.
Lo que hicimos (paso a paso)
- No entramos en pánico ni pagamos 1.900 €. No hay ningún aumento válido en vigor — así que la renta sigue siendo 1.650 €.
- Escribimos una respuesta tranquila y formal y la enviamos por carta registada com AR a la dirección que figura en el contrato. En la carta:
- no aceptamos los 1.900 €;
- los 1.900 € no se ajustan al coeficiente de 2026 (1,0224);
- un cambio unilateral sin nuestro consentimiento es nulo;
- seguimos pagando de buena fe la renta legalmente debida.
- Seguimos pagando 1.650 € — cada mes, puntualmente, por transferencia bancaria, con un concepto claro de pago, y guardamos todos los justificantes. El comprobante de transferencia es en sí mismo prueba de pago, se emita o no un recibo.
- Preparamos un plan por si rechazaba el dinero. Si el casero devolvía la transferencia o la rechazaba — inmediatamente acudiríamos a la consignação em depósito (depositar la renta a través de Caixa Geral de Depósitos). Esto elimina por completo cualquier posibilidad de acusarnos de impago.
- Conservamos el resguardo de AR con su firma — prueba de entrega.
En qué nos basamos (fuentes principales)
- Coeficiente de indexación 2026 — 1,0224 (+2,24 %), Aviso n.º 23174/2025/2 (INE) — Diário da República
- Código Civil (texto consolidado) — DRE:
- Art. 1077 — actualización (indexación) de la renta;
- Art. 1097 — oposición del arrendador a la renovación (preaviso de 120 días; en la primera renovación solo produce efectos tras 3 años);
- Art. 1083 — resolución por falta de pago (umbral — retrasos superiores a 3 meses);
- Art. 1041 — mora del arrendatario (penalización del 20 %, 8 días para subsanar);
- Art. 813 — mora del acreedor (mora do credor), si se niega a aceptar el pago;
- Art. 841 y ss. — consignação em depósito (depósito de la renta).
- NRAU (Lei 6/2006), art. 9 — forma de las notificaciones — DRE · PGDLisboa
El coeficiente de indexación cambia cada año — para 2026 es del 2,24 %. Comprueba siempre la cifra vigente en el Diário da República.
La conclusión — por qué no hay que tener miedo
- El casero no puede subir unilateralmente el alquiler a 1.900 €.
- La indexación máxima legal para 2026 es +2,24 % (y solo con la notificación escrita adecuada con 30 días de antelación).
- No puede desahuciar en la primera renovación — estás protegido durante al menos 3 años desde el inicio del contrato.
- Un «recibo» es un justificante de dinero recibido, no una factura; no fija el importe de ninguna deuda.
- Tu principal escudo es pagar puntualmente la renta vigente y documentarlo todo, y si se niega a aceptar el dinero — depositarlo. Entonces una acusación de impago es imposible.
La calma, la forma escrita y las referencias a la ley funcionan mejor que cualquier pánico. 
Cómo terminó todo 
Simplemente seguimos pagando 1.650 € — puntualmente, por transferencia bancaria, con concepto de pago, conservando cada justificante. Y ya está.
El resultado:
- El casero aceptó en silencio los 1.650 €. No devolvió la transferencia ni la rechazó — lo que significa que ni siquiera hizo falta recurrir al escenario de depósito (consignação em depósito).
- Y lo más importante — empezó a emitir un recibo de renda exactamente por 1.650 €. Ese es su propio documento fiscal oficial: el casero declara él mismo ante Finanças que recibe exactamente 1.650 €. A partir de ahí, ya no puede alegar «en realidad la renta es de 1.900 €, estás pagando de menos» — sus propios recibos dicen lo contrario.
Los 1.900 € simplemente se esfumaron. Sin juicio, sin pagos extra, sin conflicto. Todo se redujo a una combinación sencilla: calma + postura por escrito + pago puntual de la renta vigente + documentarlo todo.
Solo queda pendiente para el futuro: si alguna vez llega una notificación de indexación correcta (coeficiente correcto +2,24 %, por carta certificada con AR, 30 días de antelación) — ese aumento legal (unos 37 €) no se puede rechazar. Pero eso es una situación rutinaria y previsible — no lo que se intentó aquí.
¿Te ha pasado algo parecido?
¿Te has enfrentado a un «aumento» repentino, a una adenda extraña o a presiones sobre el alquiler en Madeira?
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